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未及时办理过户,房产被执行如何救济?
来源:浙江阡与陌律师事务所   时间:2018年05月18日  分类:民商事诉讼

最近,房子的事情特别多,限购、限贷之后,首套房利率又开始上浮……

前几天,有个顾问单位老总突然打电话来咨询:“某某开发商被起诉了,我的房子被查封了?”

 听着有点迷糊,经过仔细询问,才发现这位糊涂老板竟然没有去办理房产过户手续。

那么问题来了,房产未办理登记手续,全款已付且实际占有,可否对抗法院的强制执行呢?

《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。而最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条又规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

也就是说,被执行人将其不动产出卖给第三人,第三人虽已支付价款并实际占有,因未办理过户登记的,不发生物权变动的效力,名义上仍属于被执行人的财产,但在决定能否采取查封等措施时,应当结合最高人民法院于现行有效的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。  

律师建议:

在购房过程中,需及时办理预告登记或过户登记。若被法院查封了,购房者必须满足以下三个条件后,及时向法院提出异议或者诉讼,从而解除法院的查封:

1.购房者已经支付全部价款;

2.购房者已经实际占有不动产;

3.购房者没有过错。比如:合同约定的条件尚未成就或者被执行人的原因等。

浙江阡与陌律师事务所是一家以“高效、专业、严谨、极致”为宗旨的律师事务所,始终坚持以高效的工作团队、专业的法律水平、严谨的处事态度服务客户,能够根据客户的不同需求提供极致的法律服务。 

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