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农村买房实现田园梦,合法么?
来源:浙江阡与陌律师事务所   时间:2018年05月15日  分类:民商事诉讼

虽然从物权上来说,农村的民房是属于产权人的,产权人是可以自由处分的,但是因为农村建设的民房一般是建设在宅基地上的,而我国实行的是土地国有或集体共有的土地所有权制度,在“房地一体”的情况下,购买宅基地上的民房也就不可避免地要使用集体经济组织所有的宅基地,依照《土地管理法》的相关规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,是本集体经济组织成员基于其身份而享有的特殊权利,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。所以与农民所签宅基地房买卖合同违反了我国土地管理法的相关规定,扰乱了国家正常的土地管理秩序,是属无效合同。法院在审理此类案件时,因为违反法律的强制性规定,无论是购买宅基地的还是购买宅基地上民房的买卖合同,诉讼都会被判定为无效合同。

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。一般来说,房屋和价款因为合同无效是要互相返还的,对于房屋增值的部分以及区位补偿价,如果对责任分担存在争议,一般是判令出卖方承担的过错要大于买受方,原则上来说是三七分,但也会根据个案具体情况的不同,会遵从公平原则进行相应的调整。

因为买农村民房风险非常大,实际中存在以租代售的情况,比如租赁的期限约定50年、100年的都有。但是按照《合同法》的相关规定,房屋租赁合同的期限最长是20年,超过二十年的,超过部分无效。所以无论是期限约定50年也好,100年也好,超过20年的部分,就无效了。如果双方都不主张,那么就相当于20期限届满后,双方默认了一个不定期的租赁合同,这个时候如果出租人反悔,要求对方退还租赁房屋,这么这个诉讼请求一般是会得到支持的。当然,如果双方出租房和承租方沟通的比较好,能够达成一致意见,在租赁期限20年过后,双方还是可以续订租赁合同的,续订的合同期限,最长也是20年。但是随着经济的快速发展,租金肯定也会有相应的调整。

那么租赁农村民房,需要注意些什么呢?

一是签订租赁合同前要让房主出具相关的权利证明,农村房屋主要就是建房批示,确定出租人就是房屋的合法所有权人,以证明承租房屋的确是房主的可支配财产;

二是建议在出租人一栏,以建房批示为准,让全部共有产权人都签署自己的名字。实践中我们遇到过共有产权人以共有人擅自处分为由要求确认租赁合同无效的情形;

三是租房时最好要签订有期限的书面合同,这样承租人的居住环境才能相对稳定,承租人的利益才有保障。合同法规定,租赁期6个月以上应当采用书面形式,如果双方仅仅是口头协议,即使双方曾经商量好了期限,如果产生纠纷后房主不认账,法律也只能视之为不定期合同,此时房主就可以随时主张解除合同,随时可以要求承租人搬出,这对承租人是非常不利的。

四是租赁合同的内容尽量详实和具体,对于是否可以转租、对房屋翻建改建装修等情况下出资的情况,物权的归属及相关补偿的数额等作出明确的约定。

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