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城镇房屋租赁法律问题知多少
来源:余杭律师网   时间:2013年05月16日  分类:实务研究

城镇房屋租赁法律问题知多少     

      说到租房子,相信大家都不陌生。影视作品中,比如《阁楼男女》《老房有喜》等,就有很多描述房东和房客的浪漫桥段。那么在现实生活中,房东房客的关系是否也是如此融洽呢?

  其实并不尽然。随着市场经济的高速发展以及住房制度改革的日益深化,房屋租赁经营方式日益普遍,房屋租赁业迅猛发展。在这样的背景下,城镇房屋租赁出现了许多新情况、新问题,房东和房客之间的矛盾不断增多,在司法审判实践中,城镇房屋租赁合同纠纷较为常见。本期情与法,我们关注城镇房屋租赁中所涉及到的法律问题,与余杭法院良渚法庭副庭长沈耀华法官共同探讨这一话题。

  记者:沈法官,现实生活中,城镇房屋租赁合同纠纷出现得多吗?

  沈法官:可以说,大部分房东和房客之间,都能够按照房屋租赁合同,诚信地履行各自的义务,友好相处。但是随着我国市场经济的高速发展以及住房制度改革的日益深化,房屋租赁经营方式日益普遍,房屋租赁业迅猛发展。

  尤其是在房产新政的调控下,购房者的观望气氛愈加浓厚,部分购房需求反过来转化成租房需求,部分二手房的房东也从投资转为出租房屋,希望把对财富增长的预期转为租金。

  在这样的背景下,城镇房屋租赁出现了许多新情况、新问题,房东和房客之间的矛盾不断增多,在审判实践中,城镇房屋租赁合同纠纷较为常见。

  记者: 既然城镇房屋租赁合同纠纷在审判实践中较为常见,那么您能否为大家简要介绍一下,房东和房客之间,主要是因为哪些纠纷而对簿公堂呢?

  沈法官:好的。

  房东和房客最终选择对簿公堂,原因有很多。有的是房东未能按照合同约定,履行出租人的义务,比如房东就同一房屋订立数份租赁合同、因房租上涨而花样百出地赶走房客、房东侵害房客的优先购买权等。有的是房客未能按照合同履行承租人的义务,比如不爱惜房屋、未经房东同意就进行装饰装修或者扩建、拖欠房租、擅自转租等。

  但在城镇房屋租赁合同纠纷案件中,最为常见的还是围绕房屋租赁合同的效力、房客对房屋进行装饰装修后,装饰装修物的归属、转租合同的效力等问题而产生的纠纷。

  记者: 刚才您谈到存在房东“一房数租的情况,碰到这种情况,法院一般会如何处理?

  沈法官:对于“一房数租的问题,相关司法解释有明确的规定,即房东就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,房客均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的房客:

  排在第一位的是已经合法占有租赁房屋的,第二位的是已经办理登记备案手续的;第三位的是合同成立在先的。

  不能取得租赁房屋的房客,如果请求解除合同、赔偿损失,则依照合同法的有关规定处理。

  记者: 能否为我们介绍一下,出租人和承租人在何种情况下能行使法定解除权,换句话说,房东和房客,在什么情况下有权要求解除房屋租赁合同?

  沈法官:为了在审判实践中的具体运用,我们通过归纳,将出租人和承租人拥有法定解除权的情形予以类型化,供大家参考:

  出租人拥有法定解除权的情形,主要有以下6种类型:1.因不可抗力而解除;2.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建而解除;3.承租人未经出租人同意转租而解除;4.承租人未付或迟付租金而解除;5.承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋,并造成房屋损失而解除;6.对于不定期租赁出租人随时可以解除。

  承租人拥有法定解除权的情形,主要有以下9种类型:1.因不可抗力而解除;2.出租人拒不交付租赁房屋而解除;3.因租赁房屋部分或全部毁损、灭失而解除;4.对于不定期租赁,承租人随时可以解除合同;5.租赁房屋危及承租人安全或健康时,有随时解除权;6.司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除;7.权属有争议导致承租人不能使用而解除;8.不符合《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用而解除;9.一房数租之有效合同不能实际履行而解除。

  记者: 刚才听了沈法官的介绍,相信大家对于房东、房客所享有的法定解除权有了更理性的认识。在这方面,有没有相关的案例呢?

  沈法官:法院办理这方面的案件还是比较多的。比如2010年上海市松江区人民法院受理的占某诉上海某机电市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案,原告占某诉称:20084月,原、被告签订租赁合同,但原告承租的商铺刚开张不久,相关政府部门就到该市场进行查处、整顿,并责令原告于同年617日前停止营业。故原告诉至法院,请求法院判令解除原、被告之间签订的租赁合同。松江区法院经审理查明,原、被告之间签订的租赁合同属有效合同,该案当事人的主要争议是上述合同应否解除。该案中,被告交付原告铺位所涉房屋,未办妥公众聚集场所消防安全检查的合格手续,存在违反使用条件强制性规定的情形,故原告要求解除其与被告之间签订的租赁合同的诉讼请求,法院予以支持。最终,原告占某与被告上海某机电市场经营管理有限公司于2008428日签订的租赁合同于20091224日解除。

  记者:房东和房客时常因为对房屋租赁合同的有效与否各执一词而诉诸法院,那么,您能否为听众朋友们介绍一下,在何种情况下,房东与房客订立的租房合同是无效的呢?

  沈法官: 好的。

  对于这个问题,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》有明确的规定。该《解释》将违法建筑物租赁合同、转租期限超过房客剩余租赁期限的合同、未经房东同意的转租合同认定为无效。

  对于认定房屋租赁合同无效的三种情形,我想还是比较容易理解的。但在适用法律的时候,仍然需要注意一点,即违法建筑物租赁合同无效,包括两种情形。一种是房东就未取得建设工程规划许可证,或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与房客订立的租赁合同无效。另一种是房东就未经批准,或者未按照批准内容建设的临时建筑,与房客订立的租赁合同无效。

  但以上两种情形也有补救措施,即在一审法庭辩论终结前,取得建设工程规划许可证,或者经主管部门批准建设的,应当认定房屋租赁合同有效。

  记者: 那么沈法官是否承办过房东或房客起诉要求法院确认房屋租赁合同无效的案件呢?

  沈法官:2010年6月,余杭区法院良渚法庭受理了被告为杭州某建材公司的七起房屋租赁合同纠纷案件。这七起案件的当事人均主张与被告达成的房屋租赁合同无效。本院经审理查明,被告至一审法庭辩论终结前仍没有取得建设工程规划许可证,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋,与承租人订立的合同无效。最终法院判决这七起案件的原告与被告杭州某建材公司于2009521日达成的房屋租赁合同无效。

  记者:房屋租赁合同被人民法院宣告无效后会如何进行处理呢?

  沈法官: 房屋租赁合同被人民法院宣告无效后的处理,包括返还财产问题和赔偿损失问题。

  在房屋租赁合同被人民法院宣告无效后,返还财产的法律后果体现在两个方面:一方面,房客依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有,没有合法依据,应当将房屋移转占有给出租人;另一方面,房客在占有使用房东房屋期间,事实上获得了财产性利益,这种财产性利益也属于返还财产的范围,如果房东请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予以支持。

  在房屋租赁合同被人民法院宣告无效后,当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,应依照《合同法》第58条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的第91314条的规定处理。

  记者:现实生活中,转租现象越来越普遍,承租人通过转租,变成了我们通常所说的“二房东二房东转租究竟行不行呢?

  沈法官:对于“二房东转租现象,我们要分情况来讨论。

  首先,转租期限超过房客剩余租赁期限的合同、未经房东同意的转租合同是无效的,这在前面已经做过介绍,故不再赘述。

  其次,房东知道或者应当知道房客转租,但在六个月内未提出异议,其以房东未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。也就是说,在此种情形下,推定房东同意转租。

  记者: 我们知道,房屋租赁合同终止后,对装饰装修等添附物的处理,一直是房东与房客之间发生争议的焦点之一,相关法律在这方面是否有明确规定呢?

  沈法官:房屋租赁合同纠纷案件中的装饰装修问题,一直是司法审判中的热点和难点。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》对此做出了明确规定。

  首先,房客擅自进行装饰装修,构成侵权,须承担侵权责任。

  其次,房客经房东同意进行的装修,要区分情况适用不同的处理原则。一是对附合和未形成附合的装饰装修物,分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物,房客作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形,适用不同的处理规则。合同无效时,房东同意利用的装饰装修,基于不当得利对房客进行补偿;不同意利用的,装饰装修的现值损失作为合同无效的损失,由双方按照过错承担;合同解除,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错的情形下,由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。需要注意的是,合同解除时,如果房东同意利用房客装饰装修的,仍需基于不当得利对房客予以补偿;合同履行期间届满,房东取得附合装饰装修物无需补偿。

  记者:听了沈法官的介绍,相信大家对城镇房屋租赁合同的相关法律问题已有了更深入的了解。借此机会,沈法官能不能给想要租房或想要出租房屋的朋友们提点建议?

  沈法官:好的。

  现在租房的人越来越多,希望大家做一名懂法的公民,要加强法律知识的学习,运用法律知识更好地维护自身权益。其次,希望大家做一名守法的公民。房东与房客,原本是互不相干的两家人,因为一纸租赁合同,聚在了一起。相识便是有缘,退一步海阔天空,忍一时风平浪静。在日常的相处中,双方要多宽容,少计较;多理解,少猜忌;多忍让,少冲动。加强沟通和交流,建立起彼此的信任感,相信房东和房客之间的关系会更融洽更温馨。

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